집주인이 전세금 안돌려줄때 돌려받는 꿀팁

대출금리 인상 등으로 인해서 부동산 가격이 크게 하락하면서 전세금이 매매가격에 근접하거나 역전되는 현상이 벌어지면서 집주인이 전세금을 재때 돌려주지 못하는 경우가 발생하고 있습니다.

물론, 집주인이 고의로 지급을 거부하거나 지연시키는건 아니겠지만 무작정 기다릴수는 없기에 이런 경우 임차인이 취할수 있는 방법을 정리해봤습니다.

임대차법에서 임대인은 임차인이 집을 빼는 순간 돈을 줘야하는 채무가 생기는데,

거기에 임차인의 대항력은 확정일자+전입신고 이므로 그냥 전입을 빼면 결국 집주인이 계약만기에 돈을 주지 않는다 하면 돈 받기 전에 대항력을 잃게 되므로 임차권 등기를 쳐서 대항력을 유지하는게 중요하다.

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■ 1단계: "내용증명" 보내기​

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백번 전화, 문자 보내는 것보다 확실한게 내용증명이죠..

내용증명은 발신인이 수신인에게 사실을 고지했음을 정부(우체국)가 입증을 해주는 것으로 법적으로 명확한 근거가 될 수 있습니다.

○ "내용증명" 의 작성방법은?​

(1) 제목 ​

"임대차 계약해지 통보 및 임차보증금 반환요청의 건"

(2) 발신인, 수신인 기재 ​

계약서를 보고 발신인에는 임차인의 인적사항과 주소 기재, 수신인에는 임대인의 인적사항과 주소 기재

(3) 계약내용 ​

계약내용에는 간략히 임차목적물의 소재지와 보증금/월세, 임대차기간을 기재

(4) 내용

발신인은 수신인과 위의 내용으로 체결한 임대차 계약기간이 만료되어 임대차 계약 해지를 통보하며, 임차보증금을 ㅇㅇㅇㅇ년 ㅇㅇ월 ㅇㅇ일 까지 반환하여 줄 것을 요청합니다.

(5) 작성일자

ㅇㅇㅇㅇ년 ㅇㅇ월 ㅇㅇ일

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이런 내용증명으로 해결이 안될 경우 2단계로 넘어간다.

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■ 2단계: "임차권 등기명령" 신청​

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○ "임차권 등기명령" 은 뭔가?​

임차권 등기명령은 전세금을 돌려받기 힘든 상황 속에서 내가 불가피하게 이사를 나가야 할 경우 반드시 신청해야 하는 제도이다.

임차권등기명령을 신청함으로써 세입자는 대항력과 우선변제권 권리를 보장받을 수 있다.​

즉, 임대차 계약이 종료된 세입자가 보증금을 제때 받지 못하게 될 경우 신청할 수 있는 것으로

(1) 세입자의 대항력은 그대로 유지해 주면서

(2) 우선변제권을 통하여 보증금을 우선적으로 돌려 받을 수 있게 해주는 제도이다.

○ 신청방법은?​

​세입자가 단독으로 건물을 관할하는

지방법원에 신청할 수 있으며, 주택 임대차와 동일하게 상가건물 임대차에 대하여도 임차권 등기명령이 인정된다.

(법무사 의뢰시 10~20만원 정도 비용소요)

○ 어떤경우에 신청가능할까?​

주택임대차보호법 제3조의 제3의 3 제1항에 의거하여, 아래사례와 같이 보증금을 반환받지 못할 경우 세입자가 신청가능하다.

(1) 임대차 기간 약정이 없을 경우, 계약해지 통고한 날로부터 1개월이 경과한 경우

(2) 묵시적 갱신 후 세입자가 해지통고를 한 후 통고한 날부터 3개월이 지난 경우

(3) 보증금 일부를 반환받지 못한 경우

○ "임차권 등기명령" 신청 시기​

임차권 등기명령을 신청할 수 있는 시점은 임대차 관계가 종료된 이후인데, 이유는 해당 제도가 임대차 계약의 종료 이후에 임차인이 당해에 해당 주택에 거주하지 않아도 다른 권리자보다 우선하여 보증금을 반환받을 수 있도록 구제하는 제도이기 때문이다.

○ 신청사유 작성내용 예시​

임차인 ㅇㅇㅇ은 임대인 ㅇㅇㅇ과 별지 목록에 기재된 건물에 대하여 임대차 계약이 ㅇㅇㅇㅇ년 ㅇ월 ㅇ일 부로 만기가 되었으나 정상적으로 보증금 회수가 되지 않았으며, 수차례 전화/문자 및 내용증명을 보냈음에도 미회수되어 임차권 등기명령을 신청하는 바입니다.

○ ​임차권 등기명령 승인후에는?​

임차권 등기명령이 법원으로부터 승인이 나면 해당 주소지의 건물 등기부등본에 흔적이 나타나게 된다.​

이렇게 되면 집주인에게는 아래와 같은 상황이 벌어지는데

(1) 이사가는 순간 전세금에 대한 지연이자 5~6% 발생함

(2) 임차권 등기 박히는 순간 그 집에 전세는 아무도 안들어올려고하며, 부동산에서도 중개를 안하려고함

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그리고, 임차권 등기명령은 전세금을 꼭 돌려받은 후 해제를 신청하는게 원칙이라합니다.

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그래도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다 할 경우

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■ 3단계: 법원의 "지급명령" 신청​

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이럴때 하는게 바로 법원의 지급명령 신청인데, 법무사 가서 법원 지급명령 신청하면 법원에서 지급명령은 한달도 안되서 나온다합니다.

그럼 집주인에게는

(1) 5~6%이던 지연이자가 12%로 올라가고

(2) 지급명령을 받으면 세입자는 집행권한을 확보해서 그 집을 경매로 넘겨서 전세금 회수할 수 있음

(3) 보통은 여기서 집주인이 이의제기해도 이의신청이 각하되며

집주인이 임차인 괴롭힌다고 새집에 못박은거나 도배 더럽힌것 등에 대해 원상복구의 의무를 내세울수도 있지만 이것은 민사소송으로 해결할 문제이며 전세금에 비해 큰 액수도 아니라 신경쓸 필요가 없음

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위 세가지 방법을 꼭 기억해두시기 바라며

보증금이 반환되기 전까지는 이사를 하지 마시고, 집을 완전히 집주인에게 인도해서는 안 됩니다.

부득이 이사를 해야 한다면 위와 같이 임차권 등기를 먼저 신청하고 등기까지 마친 후에 이사를 하는게 좋고, ​

그럴 여유가 없더라도 최소한 짐을 일부 남겨두는 등 집에 대한 점유를 유지해야 한다고 합니다.